西安碑林法院审理一起物业服务合同纠纷案件

“垃圾清运不及时，电梯间卫生不打扫，物业服务都这样了，还想让我交物业费，想得美！”

近期，西安碑林区人民法院审理了一起物业公司诉业主物业服务合同纠纷，庭审中，针对物业公司诉请，业主如此答辩道。

2017年10月，“啥都管”物业公司与刘某所住小区的开发商签下《前期物业服务合同》，约定“啥都管”物业公司为该小区提供前期物业管理服务，高层住宅物业服务费按1.5元/月/平方米收取，费用按季缴纳，逾期应按3‰的标准支付违约金。

2022年10月1日起，刘某停缴物业费，物业公司多次催缴未果，遂诉至法院，索要刘某拖欠的物业服务费、电梯费、垃圾费共5000元及迟延履行期间的违约金。

刘某辩称，物业公司服务“名实不符”，小区大门形同虚设，外人随意出入；电梯故障久拖不修；公共区域脏乱成常态，住户私占公共区域现象频发。如此服务，不应按照一级物业服务标准收费，自己无需向物业公司交纳物业管理费。

法院审理认为，原告与开发商于2017年10月6日签订了《前期物业服务合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。《前期物业服务合同》对被告具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为小区物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，全面履行合同义务。被告作为业主也应认识到物业管理活动存在时效性，出现特别情况的还需要业主与物业公司沟通协商。原告为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告理应按时向原告交纳各项物业费用及其他由原告代收代缴费用，被告长期欠款不付，构成违约，应当承担民事责任。

关于被告所称的服务存在瑕疵问题，依据被告提供的照片、视频证据，可以认定原告的物业服务确有瑕疵，存在服务不到位的情况，但物业服务具有长期性、公共性的特点，收取物业费亦用于整体物业设施的维护保养，是维护正常秩序所必需的费用，不到位的地方原告应及时改进，原告服务虽存在瑕疵，但不应成为被告拒绝支付物业费用的理由。考虑到原告在服务中存在瑕疵，被告辩称不应支付违约金的理由，予以采纳。判决，被告刘某于本判决生效之日起二十日内向原告“啥都管”物业公司支付拖欠的物业服务费、电梯费、垃圾费合计5000元；驳回原告“啥都管”物业公司其余的诉讼请求。

刘某不服提出上诉，陕西省西安市中级人民法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。（王超）

责任编辑：曲静