业主有“家”不能回？西安雁塔法院依法判决开放租赁

2022年8月，小美驾驶车辆进入自己居住小区地下停车库被保安（W物业管理有限公司工作人员）以A置业有限公司（房地产开发商）的“限制通行”通知为由予以阻拦，双方遂发生纠纷。小美故将A置业有限公司（以下简称：“A公司”）作为被告，W物业管理有限公司（以下简称：“W公司”）为第三人诉至法院。

2019年10月，小美与A公司签订了《商品房买卖合同》（预售），其中约定小美购买A公司开发的位于西安市雁塔区XX小区房屋，合同第二十二条第三款约定“规划的车位、车库归出卖人所有，出卖人有权另行出租、出售。”附件十二第十三条约定“本项目地下、地面停车位产权归出卖人所有，出卖人有权选择以出售、附赠或者出租等方式进行支配。买受人对此不持异议。”2022年6月底小美取得案涉房屋不动产权证书。
该小区地下停车场建成投入运营后，第三人W公司于2022年5月向小区业主发出通告，载明根据A公司的要求，从2022年6月起，未购买小区地下车库车位的车辆不得驶入地下车库。后A公司于2022年7月向W公司发送工作函，要求W公司禁止未购买车位的人员、车辆进入或使用小区地下停车位。所以，才上演了小美有“家”回不了的一幕。

小美诉称，案涉小区产权车位目前还有一半未出售，符合出租条件，要求被告就产权车位向其开放出租；另，小区内的机械车位要求租期20年，并无短期的租赁选择，实为变相的出售。

A公司对该小区地下车库规划的车位采用只售不租的模式，拒绝小区业主以租赁车位的形式使用车位，侵犯了原告作为小区业主的合法权益。

A公司辩称，其系案涉小区内的产权车位所有权人，现产权车位已出售一半左右，没有购买产权车位的业主可选择租赁机械车位，依据民法典规定及合同约定，其有权以出售、附赠或出租等不固定方式约定案涉小区车位的归属，原告无权强制要求与其缔结租赁合同。

法院审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定……”；第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

由此可知，开发建设单位对于建筑区划内登记在其名下的车位享有所有权，但该所有权的行使依法应受优先满足小区业主需要的限制。庭审中，A公司自认仍有近一半产权车位尚未售出，此时案涉小区的产权车位具备向业主出租的条件，故A公司应就案涉小区未处置的产权车位向小区业主开放租赁。小美系A公司开发的XX小区业主，有权要求A公司向其开放出租。法院最终依法作出如下判决，A公司应按优先满足业主需求的原则就XX小区未处置所有权的停车位向小美开放租赁。（西安市雁塔区法院）

责任编辑：曲靖