“兴麟系”购房合同诈骗案追踪调查

近日，宁夏回族自治区银川市中级人民法院对“兴麟系”合同诈骗案一审公开宣判，吴秉麟、刘爱平、卢金磊等3名首要分子被判无期徒刑，另有30人被判处不同刑罚。至此，这一波及全国25个省市区、涉案金额超10亿元的房地产中介诈骗案告一段落。

根据法院审理，“兴麟系”房地产公司在全国遍地开花，以吴秉麟等为首的犯罪集团骗取上万人的购房款，但其核心骗术是通过招揽无法交易的“C类业务”、签订无法履行的购房合同收取购房人的首付款。吴秉麟犯罪集团是如何构建起“兴麟系”庞大的诈骗网络并疯狂吸金的?记者对此进行了调查。

虚构“特权” 骗术粗劣却屡屡得手

2014年8月底，涉及全国25个省市区的“兴麟系”房产中介公司相继“蒸发”。在经历了“病毒式”急速扩张之后，这个曾笼罩着“中国房地产经纪机构总部”光环的中介公司，几乎在一夜间崩盘，超10亿元购房款损失，由此所引发的经济和社会问题影响恶劣。

短短几年间，“兴麟系”房产中介公司就在全国广泛布局，不断违规收取购房款，但骗术却并不高明。在正常的二手房交易中，小产权房、经济适用房、回迁房等特殊产权的房屋无法进行交易。但在“兴麟系”公司业务中，中介人员却以“没有房产证也能交易”为幌子招揽顾客。

法庭调查显示，“兴麟系”公司将其业务分为A、B、C三类。A、B类指能够正常办理的中介业务。C类专指没有房产证、正常渠道根本无法交易的二手房。而“兴麟系”公司正是通过大量招揽所谓“C类业务”，骗取客户首付款。

多名受害人向记者反映，“兴麟系”中介人员谎称在房管部门有关系，能够通过特殊渠道办理C类业务。而在实际办理中，无论签订的合同能否正常履行，“兴麟系”中介都要向购房者收取高达40%的购房首付款。

云南籍受害人段秀娟2014年5月在网上发现了一条房屋出售信息，并按上面的联系方式找到了昆明恒庆房产中介公司(“兴麟系”一家分公司)。段秀娟说，这套二手房没有房产证，按规定是不能办理贷款的。但公司负责人说他们和银行关系很好，可以帮她办理公积金贷款。后来签合同时，她想把首付款直接交给房东，这位负责人以会产生交易税为由，提出把定金和首付款放在公司保管。

《房地产经纪管理办法》规定，房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。

如果遵守这一规定，购房者的资金很难被中介机构侵吞。但实际恰恰相反，很多地方没有建立相应的专用账户，购房者往往对二手房交易相关法律法规和流程不了解。“兴麟系”公司纷纷设立个人账户用于收取购房者的首付款和定金，并通过吴秉麟的个人账户进行资金划转。

不少购房者反映，能够如此信任“兴麟”，也是感觉这家公司实力雄厚，不仅在很多房产交易网站有企业信息，街面上也随处可见其门店。在形式上大力包装，制造“规模大”“实力强”的假象，是“兴麟系”的骗术之一。

在“兴麟系”公司内部员工培训教材中记录着这样的内容：“问：业主有一套房是安置房，什么手续票据都没有，能否贷款?答：原本是无法贷款的，但是按照C类做的话也可以，我们这么大的公司，银行都抢着给我们贷款。”

通过系统性培训，“兴麟系”公司各地业务员通过签订大量无法履行的合同，骗取受害人首付款。不仅如此，兴麟房产收取首付款后，往往会以正在做贷款、银行下班了、公司领导不在等种种理由故意拖时间，等到交易彻底没戏了，购房者为追回首付款还需要耗费半年、一年甚至更长时间。

拆东墙补西墙 越亏损越扩张

吴秉麟于2011年成立兴麟房地产经纪公司，开始从事房地产中介业务。2012年吴秉麟与他人在宁夏银川市成立了宁夏兴麟房地产营销策划有限公司，并陆续在内蒙古、山西等多地开设分公司，这些分公司以“兴麟”、“德邦”、“正丰”等不同名称来命名，但实际控制人均为吴秉麟。

为了便于管理全国各地的“兴麟系”中介公司，2013年吴秉麟在银川市成立了所谓的“中国房地产经纪机构总部”。这一机构看似名头很大，实际并没有在工商部门注册，不合法。

庭审中检方出具的证据显示，在“总部”仅仅成立3个月后，“兴麟系”就整体出现亏损。据吴秉麟供述，公司从2013年4月开始亏损，大约每月亏损2000万元。为了回笼资金，弥补亏损，吴秉麟采取了疯狂的扩张行动，并要求各地分公司重点签订无法履行的“C类业务”，收取首付款并上交“总部”。

根据多名被告供述，“兴麟系”公司前后经历了七轮扩张，最终扩张至全国25个省市区，店面总数达到2300多间。在吴秉麟的疯狂扩张之下，“兴麟系”的主要收入来源就是违规收取的客户购房首付款，从未产生盈利。“兴麟系”利用客户首付款支付员工工资、店面租金、运营开销，甚至用于挥霍。根据检方调查，仅吴秉麟个人名下就有奔驰、路虎等8辆豪车。

2014年7月，“总部”会计审计发现，全国“兴麟系”公司每月已亏损5000万至6000万元，各地累计亏损大约10亿元。在如此情形下，吴秉麟并没有反思公司的经营模式，而是变本加厉地要求各地分公司提高“C类业务”的办理数量，更多地骗取客户首付款。

在“总部”的要求以及高额奖励下，各地分公司开始想方设法欺骗客户签订合同，甚至出现业务员冒充房主“一房三卖”“一房四卖”等现象。银川市贺兰县一兴麟房产门店的业务员在庭审中说，公司在后期为了加快“回款”力度，甚至对没有完成“C类业务”签订量的业务员辱骂和体罚。

从2014年8月开始，“兴麟系”的“拆东墙补西墙”游戏再也玩不下去了，各地公司纷纷关门跑路，“兴麟系”轰然崩盘，大量受害者的资金无法追回。

骗局曾露端倪 监管却未能阻止

其实，“兴麟系”房屋中介公司的违法行为早有迹象。宁夏工商部门“12315”热线自2012年6月至案发接到关于“兴麟系”公司投诉案件达201件，占全区中介服务投诉量的65%。银川市房管部门也曾在案发前3个月内接到关于“兴麟系”公司的投诉上百次。内蒙古包头市房管部门多次针对“兴麟系”公司的违规行为发出警示。

庭审中检方指出，“兴麟系”各地分公司在收到监管部门责令整改和行政处罚的情况下，仍然无视法律法规和监管部门的处罚，继续从事非法活动，甚至愈演愈烈，肆意扩张，导致购房者的财产损失不断扩大。

一些监管单位接受采访时强调，当前对房屋中介执法手段有限，面对违法行为他们只有责令整改、约谈、行政处罚的权力，并没有取缔和查封类的执法权。而银川市一些房屋中介公司也表示，一般很少接受检查，就算有人投诉到消费者协会，房屋中介违法成本也很低。

法律人士及业内人士认为，“兴麟系”事件值得反思，如果不强化监管手段、堵住法律漏洞，倒下一个兴麟，还会有类似的“黑中介”出来兴风作浪，甚至提供一套可供模仿的套路。终结“中介乱象”，必须解决专门法律法规缺失的漏洞，健全准入和退出机制，给这个行业多上几道“锁”。

宁夏银杜律师事务所律师王磊说，目前，我国对于房屋中介这一经营行为的法律法规并不完善，部门规章法律层级低，容易让不法分子钻空子。与此同时，相关部门也没有真正起到监管作用，对房屋中介的管理长期处于被动状态，房屋中介违规成本太低，无法有效遏制违规违法行为。

现在全国有超过百万人从事房地产中介行业，但仅有的一个专门性法律法规《房地产经纪管理办法》，相关条款在各地没有得到有效落实，而且很少有配套的地方法规，不利于房地产中介行业健康有序发展。

除了法律法规方面存在的空白，房屋中介数量众多、监管力量薄弱、执法手段有限也是一个突出矛盾。以银川市为例，住建部门对房屋中介的监管权限已下放给县区政府，除每年联合工商部门进行一两次执法检查外，主要职责就是业务指导。

一些法律人士及房地产业内专家认为，“兴麟系”事件是当前房屋中介市场乱象的一个缩影，暴露出来的监管不力问题不容忽视。今后，应加大对房屋中介的巡查力度，发现违规违法行为应处罚、曝光，对违规违法经营情节严重的，应重拳出击，责令其关停、整顿，甚至驱逐出市场，切实保障购房者权益。(记者 张亮 于瑶)

责任编辑：聂茵